政策或难松绑投资房地产机会未到
发布时间:2019-12-12 06 来源: 互联网

  调查数据显示,11月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降,且降幅有所扩大,房地产行业景气度和现在的天气一样,正经历寒冬。资金链紧张、库存高企、销售下滑……房价拐点已经初现端倪。

  这会不会给房地产信托带来兑付风险?2012年房价会跌多少,政策会不会松动,中国房地产趋势如何,是否存在投资机会?为此,《每日经济新闻》记者多路出击,采访了信托、券商、公募基金、私募基金,荟萃他们的观点,为您的投资理财提供一份参考。

  从紧房地产政策短期难改

  日前,中国房地产指数系统百城价格指数发布,根据调查数据显示,11月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降,且降幅有所扩大。央行调查统计司报告认为,房价拐点已经初现端倪。地产商的“冬天”显然并未过去,市场普遍认为,目前的房地产调控政策短期不会有所改变。

  房价拐点初现端倪?

  中国房地产指数系统百城价格指数显示,根据其对100个城市的全样本[最新消息 价格 户型 点评]调查数据,2011年11月,全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米,与10月相比下降0.28%,其中43个城市价格环比上涨,57个城市环比下跌。与上月相比,11月价格环比下跌的城市数与上月基本持平,其中共有6个城市环比跌幅在1%以上。

  央行日前发布的新闻稿表示,人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》认为,经济、金融数据的变化显示,房地产开发投资增速高位回落,房地产开发企业资金趋紧,土地交易市场量价齐跌,房地产贷款增速回落,房价拐点初现端倪。

  渣打银行中国区经济师申岚对《每日经济新闻》记者表示,目前来看,房地产价格已经有了5%~10%左右的回调。

  房地产调控将持续

  申岚认为,从紧的房地产政策还是会持续一段时间,主要(想)看到房地产价格更大范围的回调。

  华泰证券的报告也认为,尽管地方政策上微调不断,但是行业整体政策面尚未出现放松迹象。投资仍将继续下行,行业处于持续衰退的下降通道中。限购所带来的销售压力将至少持续到明年一季度,开发商以价换量的销售策略将大规模出现,房价的普遍、实质性下跌也将在今年年底至明年1季度集中显现。

  日前也有报道指出,住建部已知会地方政府,对于限购政策将于今年底到期的城市,地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

  在此之前,有佛山的“放松限购一日游”等案例,但是最后想对限购政策进行松动的试探都未能成行。

  申岚表示,房地产调控的目的并不是打压这个市场,所以我们认为在价格进一步回调之后,政策也有放松的可能性。价格方面,目前已经有5%~10%左右的回调了,我们认为大概到20%左右,是一个大家比较容易接受的程度,到时候交易量受这个因素刺激有可能会走高。

  国泰君安证券发布的2012年房地产行业投资策略会会议综述也指出,调控至少持续到明年五六月份或者两会后,但调控不会长期持续,未来政策松动也是差异化的,比如可能偏向对改善型居住的松动。

  申岚表示,根据之前的调研,目前开发商感觉较紧,房产商的策略都是刺激销售。在拿地上可能会谨慎一些,拿地规模上可能会有所减少,明年开发商拿地规模会有一个走弱。明年开发商这个层面应该还是不会放松。

  地产信托明年发行速度将减缓

  楼市调控下,楼市信贷受限,亦给房地产信托带来机遇和风险。而如今房价下跌,监管趋严,房地产信托到期兑付风险浮出水面,市场恐慌声不断。有业内人士接受《每日经济新闻》采访时表示,地产信托暂不存在兑付风险。

  地产信托暂不存在兑付风险

  今年股债双熊的背景下,一些存量房地产信托或将面临到期兑付风险。诺亚财富研究部总经理连凯接受《每日经济新闻》采访时表示,房地产信托暂不存在兑付风险。

  “没有兑付风险爆发的突发点。信托资金在整个房地产行业中占比并不高,而且并不是所有产品都集中在某几家开发商身上。”连凯告诉记者,“目前地产信托产品分散度较高,整个地产信托的结构非常健康。”

  诺亚财富研究部副总经理邓伟岩预计,本轮房价跌幅在20%以内,对于房地产公司盈利不会有太大影响。他认为,此次房价下跌是政府宏观调控的结果,并非房地产内生泡沫破裂所致。“因此,中国暂时不存在房价大幅下跌,地产信托无法兑付的问题。我们的贷款机构非常安全,虽然过程中有各种微小的不和谐因素,但它们不影响大局。”

  新湖财富北京分公司财富中心总监黄向东,在接受记者采访时亦表示,房地产信托不会出现大面积无法兑付的违约现象。“目前房地产行业赚取的利润仍会高于制造业等传统行业。”他告诉记者。

  明年信托发行或将减缓

  新湖财富北京分公司财富中心总监黄向东认为,地产信托趋势减少可能性非常大。

  “明年国内地产信托的发展状况,很大程度上取决于房价的走势和政府的政策倾向。如果房价继续走软,开发商的新建项目意愿降低,地产信托的发行规模就会大幅减少。”黄向东分析道。

  “今年12月5日央行下调存款准备金率,如果这意味着紧缩货币政策的放松,银行可贷款资金增加,开发商会首先考虑从银行贷款,进一步减少地产信托规模。”黄向东告诉记者。

  同时,黄向东向记者坦言,政策趋紧,监管趋严,现阶段信托公司在售的房地产类信托项目,主体已从商业地产方向偏向于以市政保障房项目、城中村改造项目为重点。

  “今年10月,政策层暂停审批涉及房地产信托业务。现在,房地产信托的发行条件限制几近苛刻,市面上能够看到的地产信托都是拆迁工程或者政府房产项目,综合来看,明年及今后几年,地产信托趋势减少可能性非常大。

  诺亚财富研究部副总经理邓伟岩认为,三季度房地产信托发行增速下降,可能预示着地产信托的拐点已经到来。他指出,地产信托未来的发展趋势依然取决于政府决策与银监会管制。

  国泰君安李品科:地产明年继续过冬

  说起房地产行业,现在景气度和天气一样,正经历寒冬。《每日经济新闻》采访了国泰君安证券研究所房地产行业研究员李品科。11月底,李品科所在的团队刚刚获得2011年新财富最佳分析师房地产研究第一名。对于2012年的房地产行业,李品科依然不乐观,认为这个冬天有点长。

  NBD:2012年地产行业是否还会延续低迷?房价是否还会继续下跌?本轮跌幅最多可能是多少?

  李品科:我们判断2012年,尤其是2012年上半年行业的低迷状态仍将延续,预计2012年上半年的供应量还持续处于高位,库存量将不断上升,导致行业存货压力持续增加、开发商的销售难度仍会较大。预判房价的下降还将持续,一二线城市房价下跌15%~20%左右;从全国来看,由于三线及以下城市占比全国销售额的75%左右,而这些偏小城市波动性小、占比高,因此判断全国房价处于略跌状态。

  NBD:如果明年上半年开启降息周期,对房地产调控是否会有不利影响?降息是否会释放一部分客户贷款买房需求?

  李品科:房地产的调控中央多次表明决心,因此我们判断整体仍将维持调控基调。对于房地产行业而言,2012年上半年行业的供应持续高位、库存不断增加的压力,即便开启降息周期,也不会过多改变行业调整的态势。可能的降息将有利于首次置业、二次改善的购房者降低成本,对于销量会有一定的促进。

  NBD:10月末,14个城市商品房已经接近1亿平方米。房地产行业现在需要进入一个痛苦的去库存化阶段。预计这一阶段什么时候能结束?

  李品科:预计2012年中期左右将达到库存高峰,后续随着新增供应量的逐步降低,行业的库存可能小幅下降,但整体行业的库存压力仍会较大。

  NBD:现在已经有许多房地产公司面临资金链紧张的问题。而房地产信托则是愈演愈烈。这种高利率的融资方式又会让许多地产公司资金链雪上加霜。对现在地产公司资金面的问题怎么看?还有哪些融资渠道是可以开辟的?明年会不会因资金问题,地产公司开始重新一轮倒闭潮?

  李品科:随着市场销售的低迷,开发商的资金情况逐步紧张,到期信托资金的偿还高峰首先出现在2012年的2、3月份,将明显增加部分中小开发商的资金压力。目前开发商的融资渠道受限比较多,资金趋于紧张,但是我们认为出现大面积的开发商倒闭潮的可能性不大,但少数前2年扩张拿地较为激进、杠杆较高的开发商出现资金断裂的可能性仍是存在的。